Trong khi giới kinh doanh cho rằng nếu được chấp thuận xây và bán căn hộ 20-40 m2 sẽ làm thị trường bất động sản tăng nhiệt thì giới kiến trúc sư đưa ra lời khuyên chỉ nên cho thuê loại nhà này chứ không nên bán.

Câu chuyện căn hộ 20 m2 do Công ty địa ốc Đất Lành kiến nghị thí điểm và trưng bày nhà mẫu để ghi nhận ý kiến khách hàng đã dấy lên hai luồng dư luận trái chiều và chưa đi đến hồi kết.

Trong khi giới kinh doanh ủng hộ mô hình căn hộ nhỏ, thì cơ quan quản lý tỏ ra băn khoăn, tuýt còi doanh nghiệp đang làm sai luật. Còn giới kiến trúc sư lại cho rằng mô hình căn hộ siêu nhỏ phù hợp cho thuê hơn là mua đứt bán đoạn.

Giảng viên trường Đại học Kiến trúc TP HCM, Kiến trúc sư Đoàn Trịnh Hiển cho biết, trên thế giới sau chiến tranh thế giới thứ 2, tại các nước Đông Âu bắt đầu xuất hiện căn hộ siêu nhỏ và loại nhà này dần dần trở thành phổ biến.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở quá cao, chính quyền địa phương chấp nhận những khu ổ chuột. Nhu cầu xã hội này buộc phải đáp ứng nên căn hộ siêu nhỏ đã được chấp nhận. Đây là chuyện cũ của thế giới, chỉ mới đối với riêng Việt Nam.

Ông Hiển cho rằng, cần nghiêm túc xem xét loại hình căn hộ siêu nhỏ ở hai khía cạnh. Thứ nhất, nếu xây một chung cư toàn căn hộ 20- 40 m2 thì kiến trúc sẽ rất đơn điệu. Những căn hộ này dành cho người độc thân chẳng khác nào nhà trọ, nhà thuê.

Mặt khác, môi trường xã hội không bao giờ tập trung một loại người mà phải có sự đa dạng. Bởi lẽ nếu tập trung toàn người độc thân vào một tòa nhà, họ sẽ có cảm giác bị tách khỏi cộng đồng xã hội.

Ngoài ra, về kinh tế căn hộ nhỏ 20- 40 m2 đòi hỏi chi phí đầu tư rất lớn vì phải đầu tư quá nhiều đơn vị hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà dẫn đến giá thành mỗi m2 không rẻ. Như vậy xét về mặt thẫm mỹ, kiến trúc và kinh tế thì không nên xây tập trung toàn căn hộ siêu nhỏ.

Thứ hai là kịch bản xen cài căn hộ 20-40m2 với loại căn hộ diện tích lớn hơn, để tòa nhà có kết cấu kiến trúc đa dạng, hài hòa. Với hình thức này, chủ đầu tư có thể khảo sát nhu cầu của khách hàng để phân bố tỷ lệ căn hộ lớn nhỏ tùy theo kết quả khảo sát thị trường. Về mặt kinh tế, các đơn vị hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà không quá nhiều sẽ giúp hạ giá thành xây dựng mỗi m2 xuống thấp hơn. Dù các quy định của Bộ Xây dựng không có loại căn hộ 20-40 m2 nhưng nhu cầu thực tế là rất lớn. Nên chăng Bộ Xây dựng xem xét lại, cho phép xây dựng xen cài căn hộ nhỏ với căn hộ 2, 3 phòng ngủ theo một tỷ lệ nhất định. Cách làm này giải quyết được 3 vấn đề: thẩm mỹ kiến trúc, xã hội và kinh tế nên có tính khả thi cao hơn.

Chuyên gia này thừa nhận, sẽ rất khó quản lý nhân khẩu trong căn hộ dành cho người độc thân. Bởi lẽ chủ đầu tư không thể can thiệp sâu vào cách sử dụng nhà ở của khách hàng. Xét quyền tự do cá nhân và quyền sở hữu tài sản chủ đầu tư không thể hoặc không nên can dự số lượng người sử dụng căn hộ. Trừ khi đó là căn hộ cho thuê có điều kiện ràng buộc.

Theo ông Hiển, cần hiểu thêm khái niệm căn hộ có nghĩa là một căn nhà cho một hộ gia đình gồm: chồng, vợ, con cái. Căn hộ độc thân chỉ đáp ứng tạm thời trong một gian đoạn ngắn, không có tính ổn định nhưng lại là nhu cầu có thật. Tuy nhiên, loại trừ dòng sản phẩm này là tẩy chay một nhu cầu xã hội, thiếu sức thuyết phục. Vì vậy, cần nhìn nhận và có cơ chế cho loại hình căn hộ này.

Còn Phó chủ tịch Hiệp hội Kiến trúc sư TP HCM, Nguyễn Thu Phong cho rằng loại hình căn hộ diện tích nhỏ phù hợp để cho thuê hơn là sở hữu. Ông Phong phân tích, căn hộ dưới 45 m2 được hiểu là căn hộ dưới chuẩn quy định không phải là điều mới mẻ so với thế giới. Loại nhà này còn có tên gọi là mô hình căn hộ studio từng được giới thiệu trong sách giáo khoa kiến trúc.

Tại châu Á, đặc biệt là Nhật Bản loại nhà dưới 45 m2 khá phổ biến, thường cho thuê là chính. Tùy vào từng bối cảnh xã hội khác nhau mà loại nhà diện tích nhỏ xuất hiện dưới nhiều hình thức. Chính vì vậy, không cần bàn tới ý tưởng xây căn hộ dưới 45 m2 là nên hay không nên.

Xét về không gian, căn hộ studio chỉ có nhà vệ sinh là tách biệt. Không gian còn lại vừa là phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn. Căn hộ này phổ biến trên thế giới ở hình thức cho thuê là chính. Hiện nay, tại Việt Nam pháp luật chưa công nhận loại căn hộ diện tích nhỏ kiểu này. Nhu cầu căn hộ dành cho một người vì vậy chưa được xét đến.

Ông Phong cho rằng, trong xã hội hiện đại, khái niệm căn hộ không còn được xem là suốt đời mà có thể tồn tại trong ngắn hạn. Sau đó, khi có điều kiện tài chính tốt hơn, gia chủ có thể chuyển đến nơi ở mới. Như vậy, căn hộ diện tích nhỏ khá phù hợp cho những giai đoạn ngắn. Tuy nhiên để nhìn nhận vấn đề một cách rõ ràng hơn, nên để các nhà xã hội học, kỹ thuật cùng ngồi lại bàn luận.

"Theo pháp luật Việt Nam xây căn hộ nhỏ hơn 45 m2 là sai luật. Thế nhưng luật không bất biến mà phải xuất phát từ nhu cầu xã hội, dân sinh để điều chỉnh cho phù hợp. Đó cũng là tinh thần đổi mới của luật", ông Phong nói.

Trong khi đó, mặc dù công nhận đề xuất thí điểm căn hộ 20-40 m2 của Công ty Đất Lành đáng được ghi nhận nhưng kiến trúc sư Nguyễn Thế Bá lại tỏ ra thận trọng hơn về vấn đề này.

Theo ông Bá, những năm 1960, tại Việt Nam đã có loại nhà 24-36 m2 nay thuộc diện nhà sở hữu nhà nước được hóa giá, thường là những căn hộ chung cư cũ, đã và đang xuống cấp. Với diện tích này căn hộ rất nhỏ, chỉ tiêu nhà ở thấp dẫn đến sinh hoạt chật chội. Ông Bá cho rằng cần nghiên cứu thêm trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về số phận của căn hộ siêu nhỏ.

Cũng theo ông Bá, thông qua việc thí điểm về căn hộ siêu nhỏ, Nhà nước cần nghiên cứu và xem lại các chính sách về nhà ở hiện nay. Khó khăn lớn nhất là giá nhà đất quá đắt đỏ, đến người có thu nhập khá cũng khó mua nhà huống chi người có thu nhập thấp. "Nhà rẻ, nhỏ, đáp ứng nhanh nhu cầu nhưng thiếu sự bền vững thì không ổn. Có nhiều cách làm cho giá thành căn hộ chung cư rẻ hơn, không nhất thiết phải xây nhỏ", ông Bá nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, mô hình căn hộ siêu nhỏ trùng lắp với mô hình khu lưu trú, ký túc xá, nhà trọ, chỉ khác ở thuật ngữ căn hộ. Nếu bán loại căn hộ siêu nhỏ ra thị trường, không khéo có thể rơi vào tình huống đánh tráo khái niệm. Bởi lẽ khu lưu trú, ký túc xá, nhà trọ có tiêu chuẩn xây dựng rất thấp trong khi suất đầu tư cho căn hộ lớn hơn rất nhiều.

Giữa tháng 5, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã trực tiếp thị sát căn hộ mẫu 20 m2 của Công ty địa ốc Đất Lành tại quận 12, TP HCM. Ông Quân cho rằng, nếu muốn triển khai thực hiện loại hình căn hộ này cần phải có hàng loạt quy định kèm theo. Chẳng hạn như: quy chuẩn, quy hoạch, xác định khu vực nào của TP HCM có thể xây được, tỷ lệ bao nhiêu, khu nào không được xây. Bộ trưởng cho biết sẽ đề nghị thành phố tổ chức lấy ý kiến rộng rãi về mô hình căn hộ 20 m2 trong thời gian tới.